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p关于2018年上半年房地产行业

2020-01-22 来源:泰州租房网

  关于2018年上半年房地产行业,保利地产说了这10点!

  今年上半年,在宏观上去杠杆的背景下,地产行业里频传“钱荒”“裁员”“债务违约潮”,监管上融资收紧、调控加码,瞬息万变的楼市令地产人陷入了难得一次的迷惘。

  村长最近也看过很多机构关于上半年楼市的材料和研报,地方和全国性的都有,但是大多都是盲人摸象,难窥全豹。

  “春江水暖鸭先知。”没有谁比一线的房企更能了解行业水温的变化,而作为房企中的领军角色,保利、万科等房企的研究是较好的参考。

  近日,保利发布了(点击链接查看全文)。

  2016、2017年两篇房地产白皮书已经充分显示了保利的前瞻性视野,从购房需求分野到厘清存量市场,其对市场的判断一直是行业内学习的对象。

  而这份报告从短时间和长期两个维度动身,清晰地梳理了目前行业面临的形式和未来的发展脉络,值得地产从业人员学习、借鉴。

  话不多说,来看一下村长从中总结的10个要点。想要报告电子版全文的可以到村长小密圈领取。

  房地产已成为互联之后的另一种链接

  房地产已成为互联之后的另一种链接,这类链接将比互联更有优势。互联是用技术创新扫平障碍,而房地产则更扎实,可链接“人、资本、产业”等多方资源,实现资源要素的优化配置,助力产业升级发展、推进城乡建设。

  本轮快速扩张已至尾声,行业短期面临调整

  房地产运行呈明显周期性特征,地产金融、棚改等多项政策变数之下,未来一年行业短时间面临调剂。本轮快速扩大已至尾声,房企宜调剂投资、财务等经营策略,为下一轮增长作铺垫。

  三四线城市走向分化,部分城市风险加大

  三四线城市的矛盾,是供给弹性大与购买力不足的矛盾周期的波动容易大起大落。随着库存逐渐补充,将走向分化。加上金融市场动荡、资金回流1二线,尤其是下半年房地产税会有系列动作,相干信息将明显影响市场预期,购房者将优选配置优良资产,部分三四线资产或将承压。

  不要激动,货币“放水”但非“漫灌”

  当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌,主要是为了对冲外围经济利空因素和经济下行风险。因此地产行业资金紧绷形势难改善,不宜对宽松货币环境存过量期许但亦存部份积极因素,如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。

  3、四线量价见顶,资金回流一、二线

  近一两年三四线购房加杠杆较快,银行对三四线城市按揭管控趋严,资金或重新回流一、二线。

  三四线量价见顶、市场风险逐步显现,必须分类分析、甄别风险。“三四线之首”的碧桂园暂停“全覆盖”战略,就是一个信号。

  行业短期或调剂,现金为王

  房企资金链延续紧绷、棚改等多重因素影响下部分三四线城市市场风险加大,未来一年行业面临短期调剂,宜加强“现金流”管理,抓紧回笼资金,确保财务稳健,以应对行业短时间调整风险,适应周期变化。

  城市运行逻辑巨变,不是所有房都能买

  全国的轮动分化,房企城市投资需分类分析

  不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。

  外溢型三四线城市,如环京、沪、深等城市调控不放松,重回内需,容量预期下调;

  依赖棚改型三四线市场缩量,后市遭受遇冷风险;

  内需型三四线城市依赖本地改善客群与乡镇进城客群,考验价格承受能力。

  图:三四线城市分化的核心原因——供给侧与需求侧表现差异

  供给侧变革开启,未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异

  各线城市面临的土地约束条件存较大差异,供给侧变革因地制宜。一线城市:供给弹性极低型,面临供给不足的硬约束,供需矛盾突出;二线城市:供给弹性适中型,仍有一定增量空间;三四线城市:供给弹性超强型,能迅速释放供应,和缓供需矛盾。

  棚改政策调整不是“一刀切”,不宜夸大

  棚改政策调剂早有端倪,货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调剂也非“一刀切”,收紧是趋势,但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。

  同时棚改力度全国差异显著,影响不应一概而论

  房企“去地产化”,实质是向“地产+运营”升级

  房企“去地产化”的实质是向“地产+运营”升级房地产成为“新型链接”,链接资本、产业等多方资源与城市共同发展。

  房企顺应行业发展变局,升级企业发展战略,由“单一开发”向 “开发+运营”发展,包括为了获得土地资源的“运营”,如各种概念拿地,亦有房地产运营子领域发展,如长租公寓、养老地产、物流地产等。

  PS:需要保利2018年上半年总结电子版以及2017年房地产白皮书的朋友,欢迎到村长小密圈领取。

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